USA vs Polska - pojedynek na mieszkania

⊕
Ustawmy zawodników: Kowalski vs Smith

W poprzednim odcinku…

Rudolf, będąc biedakiem, zastanawia się, co poszło nie tak w jego życiu: dochodzi do wniosku, że zamiast wziąć kredyt, poszuka ukojenia w danych: wybiera się więc w szalony świat statystyk nieruchomości i wynagrodzeń w Polsce oraz USA.

Przeczytaj więcej: Jestem nieco wściekły

Na początku ustawmy zawodników: w jednym rogu stoi przeciętny Kowalski, z jego przeciętną pensją i polskim kredytem.

W drugim rogu, typowy Amerykanin: Mr Smith z przeciętnymi (na tle swojego hrabstwa) zarobkami i kredytem typowym, jak na warunki amerykańskieSkąd biorę dane? USA: Census Bureau, CPS ASEC 2025 (dochody za 2024), Rozkład na hrabstwa i kody pocztowe: ACS 2024; Polska: Eurostat, tabela ilc_di03 (EU-SILC), dane za 2024, Rozkład na powiaty (bazowy): Mikou, Vallet & Guivarch (2024), Harmonized disposable income dataset for Europe at subnational level. .

A więc: Kowalski trzyma w ręku swoje 67 120 PLN rozporządzalnego dochodu, a Smith 58 844 USD: oznacza to, że obydwie sumy są tym, co zostało po odjęciu podatków (zarówno federalnych, jak i stanowych w przypadku USA) oraz wszystkich obowiązkowych składek (dla przykładu: ZUS po stronie polskiej).

Z każdej z tych sum bierzemy jedną trzecią: ta kwota stanowi ratę kredytu wziętego po obydwu stronach na 30 lat. Oczywiście, banki w Polsce i USA nie traktują swoich klientów tak samo, więc wziąłem pod uwagę również różnicę w oprocentowaniu. Nie zanudzając szczegółami: kredyt w Polsce jest droższy niż kredyt w Stanach Zjednoczonych: przez trzydzieści lat oddajesz w Polsce bankowi 2,56 razy tyle, ile pożyczyłeś, a w Stanach przez ten czas zwracasz 2,33 razy tyle, co wziąłeś.

Moglibyśmy tutaj załamywać ręce nad polskim sektorem bankowym (że strzyże Polaków niczym stado potulnych owiec), ale wiesz co? Ja się nie dziwię, bo Polacy to po prostu bogaty naród: okazuje się, że 63% Polaków uważa się za klasę średnią .

Jaką nieruchomość dostaje więc Pan Kowalski, a co dostaje Pan Smith?Dane biorę z: GUS BDL, mediany cen transakcyjnych za 1 m² lokali mieszkalnych, 2024 dla Polski; Ceny transakcyjne dla hrabstw USA: Redfin Data Center, county market tracker.

Otóż Pan Smith dostaje dom o powierzchni 112m², pan Kowalski mieszkanie z metrażem 35m².

Czy jest źle? Jeszcze jak, ale smaczne kąski tej dyskusji jeszcze przed nami!

Wyjaśnijmy sobie parę rzeczy: pięćdziesiąt metrów to w Polsce dwa pokoje z kuchnią (sam mieszkam w mieszkaniu o metrażu 57m², więc wiem, z czym to się je). W Stanach taki metraż właściwie nie istnieje: przeciętny dom wystawiony tam na sprzedaż ma 168 metrów kwadratowych. Przeciętne mieszkanie, które w Polsce naprawdę zmieniło właściciela, miało 53.

To teraz zróbmy zoom na Polskę i popatrzmy, gdzie jest najciężej.

Warszawa: czy rzeczywiście jest tak trudno?

No bo pewnie, pomyślicie sobie (zupełnie jak ja), najciężej musi być w dużym mieście: w takiej Warszawie to już na pewno jest tak źle, że szkoda gadać.

Najgorzej, jak się okazuje, wypadają miejsca, w których ceny ustala ktoś z zewnątrz!

Powiat tatrzański: 12,2 metra. Powiat kamieński (czyli Międzyzdroje i okolice): 14,5. Sopot: 16,2. Jak się pewnie domyślasz, to nie są miejsca, gdzie ludzie dużo zarabiają - to miejsca, gdzie kupują zamożni przyjezdni, a miejscowe pensje zwyczajnie za tym nie nadążają.

Zaraz za tymi miejscami idą duże miasta: Kraków wypada 6. od końca (20,8 metra), Wrocław 10. (22,8). Warszawa dopiero 25. (26,5), bo tam zarobki najbardziej nadążają za cenami.

Powiem jedno: mieszkałem w Krakowie przez 7 lat i to naprawdę piękne miasto, ale że ludzie godzą się na takie ceny (że Warszawa wychodzi bardziej dostępna) - no, tego nie potrafię zrozumieć.

Idąc dalej: w powiatach, w których mieszka 86 procent Polaków, jedna trzecia pensji nie starcza na kredyt nawet na 50 metrów!

Rzućmy więc okiem na sytuację za Wielką Wodą, na Amerykański Sen:

⊕
Kalifornia: 57% mieszkańców tam, gdzie zarobków nie starcza nawet na 50m² (przynajmniej w 2024)

⊕
Teksas: Obszarów z dostępnością poniżej 50m² praktycznie nie ma - ciemniejsze plamy to okolice Austin oraz pogranicza z Meksykiem

Chyba nie ma wielkiego zaskoczenia, co? Przynajmniej na pierwszy rzut oka.

Tylko wiesz co? Ameryka to bardzo duży kraj, więc spróbujmy popatrzeć na dwa stany, które przynajmniej przeciętny Europejczyk kojarzy z szerokiej popkultury: Kalifornię i Texas. W Kalifornii 57% mieszkańców żyje tam, gdzie zarobków nie starcza nawet na 50m² (przynajmniej w 2024); W Teksasie natomiast obszarów z dostępnością poniżej 50m² praktycznie nie ma.

Co z Doliną Krzemową?

Znowu: wbrew temu, czego możnaby się spodziewać, najgorzej nie jest wcale tam, gdzie mieszkania są najdroższe.

W Dolinie Krzemowej wychodzi 43,8 metra kwadratowego, w San Francisco 45,9, chociaż metr kosztuje tam (w przeliczeniu wg kursów z 2026 roku) około 42 tysięcy złotych. Tamtejsze zarobki za tymi cenami jednak w dużej mierze nadążają.

Na hawajskim Maui mieszkania są tylko trochę tańsze, ale - ponieważ zarabia się zwyczajnie - wychodzi żałosne 28,2 metra. Manhattan, z najdroższymi metrami w kraju, daje 32,7m².

Żaden amerykański stan nie jest jednak tak trudny jak Polska!

Najbliżej są Hawaje: 39 metrów, ale mieszka tam 1,4 miliona osób. W Polsce: 37 milionów, a środek stawki wypada na 35 metrach.

Maui na Hawajach to z resztą ten sam mechanizm, który u nas wypycha na sam dół Zakopane, Międzyzdroje czy Sopot. Chodzi zwyczajnie o sytuację, w której cenę ustalają pieniądze obcych, zarabiających dużo więcej gdzie indziej.

Popatrz sobie również na inny rodzaj wykresu: taki, w którym każdy pasek to sto procent mieszkańców; paski są podzielone według tego, na ile metrów starcza jedna trzecia pensji.

No, to mamy bazę zbudowaną z faktów.

Jak myślisz, kogo bardziej bolą te ciosy, które rynek mieszkaniowy wymierza w nasze szczęki? Polaka czy Amerykanina?

Żeby poznać odpowiedź na to pytanie, zapraszam do kolejnego odcinka tej fascynującej podróży!